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2016年一季度全国房地产市场分析与发展预测

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发表于 2016-5-17 15:38:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2016年一季度,受政策刺激以及基数偏低的共同影响,全国房地产市场供销两旺,投资增速和新开工增速出现明显的企稳回升迹象,房屋销售形势继续改善,去库存明显加速,一线城市及部分二线城市房价上涨趋势显著。


一、政策影响分析

2016年一季度,两会政府工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务,着力推进结构性改革,加快新型城镇化建设。房地产方面,中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。2月2日,央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施“限购”措施的城市,首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%,二套房商贷最低首付比例降至30%。月末,央行再次降准0.5个百分点,为信贷需求的增长提供更宽松的环境。货币信贷政策的进一步将显著改善购房者预期,加快推动各类住房需求入市,缓解各地高库存压力。同月,财政部、国税局、住建部三部门联合发文调整营业税优惠政策,在保证税制转换平稳过渡的同时,也有利于稳定市场预期,且针对一线城市差异化也仍将持续,符合当前一线调控收紧趋势。

从政策影响来看,目前深圳、上海房价上涨较快的一线城市已紧急出台了最严限购政策,未来不排除有更多热点城市继续出台严厉政策的可能,随着政策收紧,一线城市的楼市过热势头开始减缓,部分需求向这些城市的周边地区开始转移;苏州、南京等市场需求旺盛、房价涨幅显著的热点二线城市也出台了楼市收紧政策,但因其房价绝对水平相较于临近的上海仍处低位,未来仍有上涨空间;一线周边东莞、惠州、保定等三线城市将承接热点城市因政策收紧而外溢的部分购房需求,该区域出现过快上涨,这既有合理的一面,同时也有部分投资需求的推动;因目前库存压力较大,房价仍下跌的城市,在去库存政策刺激下成交量有望提升,房价将逐步企稳。

从未来政策走向来看,从当前房地产市场情况来看,城市分化加剧,三四线城市库存压力依然严峻,化解房地产库存仍将是这些城市房地产工作重点。地方政府将继续通过财税政策减免,金融货币政策、公积金政策支持、推进货币化安置、开拓商品房源向租赁市场转化等,持续发挥市场主体的去库存积极性,其中鼓励农民工等购房成重点,农村“两权”抵押贷款试点开展,也为农民工购房提供资金保障。而一线及部分热点二线城市房价上涨较快,这些城市因城施策加码调控,未来随着市场分化的加剧,一线城市“逆市而行”将更为明显,增加土地供应和中小套型供应将成为一线城市常态,而限购、差别化信贷政策也将进一步加强。同时部分热点二线城市也将进入此列,武汉、苏州等地已出台收紧措施,未来其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能。


二、全国房地产市场运行情况


1. 房地产开发投资出现企稳回升迹象

2016年一季度,全国房地产开发完成投资17677亿元,同比增长6.2%,增幅与上年同期相比回落2.4个百分点,但与2015年全年相比加快5.2个百分点。其中,商品住宅完成投资11670亿元,同比增长4.6%,增速与上年同期相比回落1.3个百分点,与2015年全年相比加快4.2个百分点。

分季度看,在部分一二线城市销售回暖以及政策的影响下,房地产企业投资信心有所上升,一季度投资增速较前几个季度出现明显回升,尤其是与2015年4季度相比增速加快9.4个百分点,回升态势显著。下阶段,房地产投资增速仍面临下行的可能性,投资增速回升的幅度较为有限。













2. 新开工增速创两年来新高,但新开工规模仍处于低位

2016年一季度,商品房新开工面积2.83亿平方米,同比增长19.2%,一转最近2年负增长态势。但从新开工面积的规模来看,仍处于低位,仅比2009年和2015年同期高,明显低于2010-2014年连续5年的水平。其中,商品住宅新开工面积为1.93亿平方米,同比增长14.8%,跌幅扩大1.1个百分点。

分季度看,受基数偏低和部分区域市场销售持续回暖的影响,新开工意愿有所改善,增速出现明显反弹。但由于市场整体的库存压力仍然较大,而且城市间分化趋势更加明显,预计新开工持续反弹的可能性不大,未来新开工面积增速将有所放缓。


3. 房屋销售面积创同期新高,增速有见顶迹象

2016年一季度,全国共实现商品房销售面积2.43亿平方米,同比增长33.1%,增速较上年同期加快42.3个百分点,较2015年全年加快26.6个百分点。其中,商品住宅实现销售面积2.18亿平方米,同比增长35.6%,快于商品房增速3.5个百分点。

分季度看,一季度商品房销售增速位于较高水平,仅略低于2010年1季度和2013年一季度。从未来销售走势来看,受一线城市楼市政策收紧以及前期销售透支未来需求的影响,预计未来房屋销售面积增速将见顶回落。

从销售额看,2016年一季度房地产企业共实现房屋销售额18524亿元,同比增长54.1%,增速较上年同期加快63.4个百分点,较2015年全年加快39.7个百分点。










标杆房企房屋销售面积好于行业平均水平,但平均成交价格涨幅低于全国平均涨幅。从重点房企的销售情况来看,2016年一季度,31家标杆房企实现销售面积4355万平方米,同比增长61%,快于全国平均水平27.9个百分点,实现销售额5262亿元,增长78.9%,高于全国平均水平24.8个百分点。

从标杆房企的平均成交价格来看,2016年一季度标杆房企平均成交价格为12083元/平方米,同比上涨11.1%。而同期,全国商品房平均成交价格为7623元/平方米,同比增长15.7%。标杆房企平均成交价格涨幅低于全国平均水平4.7个百分点。


4. 房地产贷款增速稳步上升,个人住房贷款余额增速创5年来新高

截止2016 年3月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为22.5 万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末高1.3个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的22.8%,比上年末高0.5个百分点。其中,个人住房贷款余额为14.1 万亿元,同比增长26.5%,增速比上季度末高2.6个百分点;住房开发贷款余额为4万亿元,同比增长13.2%,增速比上年末低5.4个百分点;地产开发贷款余额为1.8万亿元,同比增长22.8%,增速比上年末高10.0个百分点。2016年一季度,新增房地产贷款1.5万亿元,同比多增5045亿元,占各项贷款新增额的32.5%,比2015年全年扩大1.9个百分点。

保障性安居工程贷款增长较快。截至2016年3月末,全国保障性住房开发贷款余额为1.9万亿元,同比增长45.4%,增速比上年末低14.1个百分点。2016年一季度,新增贷款396.3亿元,占同期房产开发贷款增量的22%。此外,利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进,截至3月末,已有84个城市的372个保障房建设项目通过贷款审批,并按进度发放849.3亿元,收回贷款本金575.8亿元。


5. 房价同比上涨城市个数增多,城市间分化明显。

从同比价格指数看,2015年3月,70个大中城市商品住宅价格指数达到最低点93.7(加权平均值),随后在以“3•31”新政为代表的一系列政策影响下,房屋销售形势开始好转,房价指数开始企稳回升,跌幅不断收窄,并于2015年9月份实现由负转正,2016年3月份,70个大中城市商品住宅房价同比上涨8.6%,达到近两年来的最高值,接近2013年时的最高涨幅水平。









从房价同比指数的分布情况来看,呈现出差异加大、分化加剧的特征。2016年3月,70个大中城市商品住宅价格同比指数的最高值为162.5,最低值为96.2,二者相差66.3个点。第一、第二、第三四分位数分别为98.5、100.4和103.2。城市间的差异在加大,上涨城市个数增多,深圳、上海、北京、广州4个一线城市以及南京、厦门、杭州、合肥等城市房价涨幅超过10%,16个城市房价涨幅在2%以内,与此同时仍有四成城市房价同比仍在下跌。

新建商品住宅价格同比指数分布情况






分城市看,3月份70个大中城市中有40个城市出现上涨,其中深圳、上海、南京、北京、厦门等一线城市及部分二一城市涨幅居前,其余城市多数为省会城市以及一线城市周边部分城市。其余29个城市仍保持下跌,但跌幅均有所收窄,均未超过4%。

房价环比出现普涨局面,近九成城市房价上涨,整体涨幅偏高。从环比价格指数来看,2014年5月至2015年3月属于下跌期,房价环比整体保持下跌状态,下跌城市的个数较多,期间甚至连续3个月无一城市上涨。自2015年4月份起,随着政策宽松和销售改善,房价环比指数进入上涨期,环比上涨的城市个数逐渐增多,房价涨幅也开始加大。2016年1季度,房价环比涨幅继续加大,尤其是在3月份,环比涨幅创下2011年以来新高,超过2013年3月时的涨幅(环比上涨1.5%),接近2009年12月时的涨幅水平(环比上涨1.9%)。当前房价环比涨幅明显偏高,值得警惕。

从房价环比指数的分布情况来看,呈现出热点城市领涨带动周边地区普涨的局面。2016年3月,仅余一成城市保持下跌,其余接近九成城市房价环比均保持上涨,最高涨幅再次提高,由上月的环比上涨3.6%提高到本月的5.4%。从加权平均值看,3月份70个大中城市商品住宅价格环比指数的加权平均值为101.6,比上月提高0.7个百分点。

分城市来看,3月份70个大中城市中有62个城市商品住宅环比价格保持上涨,领涨城市为厦门、合肥、上海、深圳、南京、北京等城市,分别上涨5.4%、4.6%、4.3%、3.7%、3.5%、3.3%,热点二线城市开始取代一线城市领涨全国,同时向周边更多城市扩散。在上涨的62个城市中,有44个城市涨幅在1%以内,有12个城市涨幅在1%-3%之间,有6个城市涨幅超过3%。3月份,仅余8个城市环比仍在下跌,其中大理、锦州环比跌幅较大。


6. 土地购置面积降幅继续收窄,地价涨幅有所加快,土地市场城市间分化显著。

2016年一季度,全国共购置土地3577万平方米,同比下跌11.7%,降幅与前几个季度相比明显收窄。

2016年一季度,土地成交价款为1165亿元,同比增长3.7%,这是2015年以来土地成交价款首次取得正增长,与2015年各季度超过20%以上的跌幅形成较为明显对比。

从房地产企业土地平均购置价格来看,2016年一季度房企土地购置价格为3257元/平方米,该价格水平与2015年一季度相比上涨485元,与四季度当季相比回落653元/平方米。从地价涨幅来看,2016年一季度土地平均购置价格同比上涨17.5%,该涨幅与四季度当季相比涨幅较三季度上升0.4个百分点。

根据城市地价动态监测系统的数据,2016年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为3668元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米,分别比上季度上涨0.96%、0.57%、1.27%和0.73%。从分用途地价增速变动情况来看,综合、商服、工业地价环比变化平稳,住宅地价环比增速温和上行。


7. 重点城市之间投资与土地购置继续保持分化,销售出现普遍回暖

从40个城市运行数据来看,2016年一季度,销售形势继续明显好转,投资增速保持企稳回升。对比来看,销售增速(当季)已连续四个季度高于投资增速。

从房地产开发投资增速来看,有10个城市房地产开发投资出现负增长,这些城市有沈阳、呼和浩特、无锡、贵阳、广州、杭州等,主要是受两方面原因影响,一是市场形势低迷和库存较高的影响开发意愿下降,如沈阳、呼和浩特、贵阳等,二是受前期土地供应规模限制导致开发投资总量偏低,如无锡、广州、杭州、北京等。其余30个城市保持增长,其中乌鲁木齐、海口、长春等城市增速较快,超过30%,北海、银川、苏州、深圳、郑州、兰州、南宁、太原等城市投资增速也较快,超过20%。

从房屋销售情况来看,除个别城市外,绝大多数城市商品房销售面积均保持增长,其中苏州、长春、南京、太原、杭州等城市增速超过100%,无锡、三亚、海口、深圳、西安等城市增速也超过了50%。一季度只有哈尔滨和沈阳商品房销售依然保持负增长,但降幅已经明显缩小,分别下降0.3和2.4个百分点。综合40个大中城市投资增速和销售增速的数据,投资销售双降的城市个数有1个,为沈阳市;投资增长、但销售下降的城市个数有1个,为哈尔滨市;投资销售均保持增长的城市个数有29个,其中苏州、长春、海口、深圳等城市销售和投资均保持较快增长。投资下降但销售增长的城市个数有10个,包括呼和浩特、贵阳、无锡、广州、杭州等城市。










从土地购置面积来看,2016年1季度40个城市整体土地购置面积仍保持负增长。分城市看,有3个城市房地产企业土地购置面积为0,还有1个城市因上年同期土地购置面积为零无法计算增速。在剩余的36个城市中,有18个城市保持增长,还有18个城市出现下跌。土地购置增长较快的城市有广州、南宁、天津、呼和浩特、宁波、海口、杭州、温州、长沙、厦门、深圳等城市,增速均超过100%。土地购置面积跌幅较大的城市有乌鲁木齐、贵阳、沈阳、银川、成都、武汉、太原、昆明等城市,跌幅超过50%。


三、重点区域运行分析


(一)环渤海地区:供给涨跌不一,住宅需求稳步上升

从供给方面来看,2016年一季度,环渤海地区房地产开发投资额为1993亿元,同比上涨3.0%,其中住宅投资1218亿元,上涨4.3%;土地购置面积为300万平方米,同比下降17.6%。商品住宅新开工面积1552万平方米,同比增长38.2%;商品住宅竣工面积为665万平方米,同比下降21.4%。供给涨跌不一。

从需求方面来看,2016年一季度,环渤海地区商品住宅销售面积为1264万平方米,同比增长20.5%;商品住宅销售额为1473亿元,同比增长44.8%。与上季度相比,二者增速分别回升15.2个百分点和29个百分点,表明该区域房地产市场需求有所扩大。

从价格上看,2016年一季度,环渤海地区重点城市商品住宅平均价格为11646元/平米,同比上涨20.1%,涨幅较上季度回升10.1个百分点。


(二)长三角地区:供给增长稳步提升,住宅需求大幅上扬

从供给方面来看,2016年一季度,长三角地区房地产开发投资额为2750亿元,同比增长8.5%,其中住宅投资1710亿元,增长5.1%;土地购置面积为240万平方米,同比下降1.9%。商品房住宅新开工面积为1861万平方米,同比增长70.9%;商品住宅竣工面积为1556万平方米,同比下降1.4%。供给增长稳步提升。

从需求方面来看,2016年一季度,长三角地区商品住宅销售面积为2417万平方米,同比增长97.1%;商品住宅销售额为3631亿元,同比增长136.8%。与上季度相比,二者增速分别回升80.0个百分点和113.9个百分点,表明该区域房地产市场需求大幅回升。

从价格上看,2016年一季度,长三角地区重点城市商品住宅均价为15024元/平米,同比增长20.2%,涨幅较上季度回升15.3个百分点。


(三)泛珠三角地区:供给增速温和上涨,需求呈回暖趋势

从供给方面来看,2016年一季度,泛珠三角地区房地产开发投资额为1645亿元,同比增长9.8%,其中住宅投资1049亿元,增长11.1%;土地购置面积为224万平方米,同比增长125.2%。商品房住宅新开工面积为915万平方米,同比增长12.5%;商品住宅竣工面积为484万平方米,下降12.6%。供给增速温和上涨。

从需求方面来看,2016年一季度,泛珠三角地区商品住宅销售面积为1155万平方米,同比增长40.2%;商品住宅销售额为1879亿元,同比增长77.8%。与上季度相比,二者增速分别回升35.8个百分点和59.5个百分点,表明该区域房地产市场需求呈现回暖趋势。

从价格上看,2016年一季度,泛珠三角地区重点城市商品住宅均价为16269元/平米,同比上涨26.8%,涨幅较上季度回升13.5个百分点。


四、未来市场走势预测

2016年一季度,在金融和税收政策继续加码的背景下,全国房地产市场迎来超预期的反弹,投资增速明显回升,销售增速创三年来新高,接近于2009年时的最高。与此同时,企业资金来源稳步回升,尤其是住户按揭贷款增长较快,销售增速创近年新高,房价上涨压力显著。

在市场整体出现反弹的同时,城市和区域间的分化态势依旧明显。楼市热点区域开始扩散和转移,由此前的北上广深等一线城市发展到一线城市周边以及部分二线城市,厦门、合肥、南京、苏州等城市急剧升温,部分城市房价环比涨甚至开始超过深圳和上海。在部分城市市场活跃的同时,还有大量的三四线城市仍在承载楼市高库存的压力,投资增速较低,土地购置和新开工意愿也比较低。

当前我国楼市可谓“冰火两重天”,一边是以一线城市和部分二线城市为代表的销售急剧升温和房价快速上涨,一边是以三四线城市为代表的房价僵持和高库存。针对这一现象,坚持因城施策是引导房地产市场平稳发展的不二选择,抑制过热城市的房价过快上涨,同时刺激高库存城市的住房消费将成为未来我国房地产政策的新常态。

2015年下半年,以北上广深为代表的一线城市房地产市场率先出现反弹,销售明显回暖,土地购置意愿上升,地王频现,房价上涨显著。一季度未,为抑制楼市投机,保持房价合理上涨,促进市场理性回归,深圳、上海两市率先出台政策,为高烧的楼市降温,限购限贷门槛提高。同时,部分热点二线城市也对楼市政策进行了调整,如苏州限定房价涨幅;武汉、青岛下调公积金贷款额度;江苏要求落实差别化个人住房信贷,加强对个人住房贷款首付资金来源的审查,河北廊坊发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,对环京县市(包括三河市、大厂回族自治县、香河县和固安县) 实行住房限购和差别化住房信贷政策。未来其它楼市过热、房价上涨压力较大的城市不排除会继续出台严厉政策可能。

随着楼市调控差异化政策的实施,下一步,预计一线城市前期楼市过热的地区会有所降温,房价涨幅也将下降。但由于这些地区由于经济较为活跃,发展潜力也较大,因此市场的抗跌性能也较强。而那些经济活跃度低、库存较高的城市和区域则仍将以鼓励和促进住房消费为主,市场将缓慢回暖。整体来看,预计未来销售高增速的局面难以持续,2016年房地产市场整体将保持高开低走态势,后期多数指标增速将逐渐回落,整体保持中低速增长。

根据ARIMA预测模型,结合上面我们对未来市场趋势和政策因素的定性分析,我们对2016年上半年全国房地产市场的主要指标预测如下:

2016年上半年,预计全国房地产市场反弹力度将有所减弱,与一季度相比,投资增速基本保持平稳,但销售和新开工面积增速将有所回落,土地购置依旧保持负增长,但降幅收窄。


投资:固定资产和房地产开发投资增速均小幅回落

预计2016年上半年,固定资产投资完成额(不含农户)达到26.2万亿元,增长10.3%,增速较2015年全年加快0.4个百分点,但较1季度加快回落0.4个百分点。其中房地产开发投资完成4.66万亿元,增长6%,增幅比2015年全年回升5个百分点,但较1季度回落0.2个百分点。


资金来源:增幅回落,但仍处中高位

预计2016年上半年房地产开发资金来源会继续保持回升。房地产开发资金来源预计增长12.1%,达6.61万亿元,增速与上年相比加快9.5个百分点,与1季度相比回落2.6个百分点。其中,国内贷款达1.15万亿元,增长6.5%,增速与1季度持平,个人按揭贷款达9743亿元,增长36%,增幅较1季度回落10.2个百分点。


房屋建设:新开工面积及竣工面积增速均有所回落

2016年,受上年基数偏低的影响,1季度新开工面积和竣工面积出现较快增长。上半年,预计这一增长趋势会有所放缓。具体看,预计上半年全国商品房新开工面积为7.14亿平方米,增长5.8%,竣工面积为3.64亿平方米,增长10.4%。


销售:销售增速回落,但仍保持较快增长

2016年,在政策的刺激下,房地产销售形势出现超预期的反弹,1季度销售增速创近3年来同期新高,接近2013年和2010年时的同期水平。未来,随着房地产调控政策的调整,销售这种高增长的趋势将难以继续,预计上半年销售增速将出现明显回落,预计商品房销售面积增长25%,实现6.38亿平方米,销售额增长40.9%,实现4.83万亿元。


土地:购置面积依旧保持负增长,但降幅继续收窄

2016年,随着全国房地产市场销售形势的好转,土地购置意愿较2015年出现明显改善,土地购置面积降幅明显收窄,1季度土地购置面积同比下降11.7%。上半年,预计该降幅会进一步收窄,预计2016年上半年全国房地产企业土地购置面积为8909万平方米,下降9.1%。


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